La regulació del preu del lloguer, a debat

setembre 2021 / VERSUS

A favor de la regulació del preu del lloguer

Luca Moret

El problema del lloguer és, sens dubte, un tema candent. I ho és, sobretot, per a les generacions joves, que veuen impossible emancipar-se quan el que es demana en concepte de lloguer equival, al primer trimestre de 2021, a 905 euros de mitjana a Barcelona (essent el Sou Mínim Interprofessional, actualment, de 950 euros mensuals).

Aquesta és una problemàtica transversal i urgent que cal afrontar com a societat. Espanya és un país de propietaris, herència d’una dictadura que se centrà a crear-lo i produir, en paraules del diputat madrileny Jorge Moruno, “un sentiment transversal d’empatia propietària”, que fes passar els interessos particulars del negoci immobiliari per interessos generals. 

Així doncs, actualment més de tres de cada quatre llars a Espanya són de propietat. Però això està canviant: del 2004 al 2019, segons dades de l’INE, les llars llogades han passat del 13,9 al 18,1% (i tot apunta al fet que, per factors com la precarietat laboral, la xifra no deixarà d’augmentar). A més, segons dades de l’OCDE (2018), un de cada quatre euros que ingressen les llars espanyoles en règim de lloguer es destinen a pagar-lo. 

“actualment més de tres de cada quatre llars a Espanya són de propietat”

Arribats a l’hora de decidir com afrontar el problema, se’ns presenten dues alternatives: la proposta neoliberal o la regulació del preu dels lloguers. La primera opció aposta per augmentar el parc d’habitatge públic construint nou habitatge social. Això, però, no té en compte l’evident manca d’espai a les grans ciutats. És el cas de Barcelona, on, a menys que no es pretengui construir a milles del centre de la ciutat, no hi ha pràcticament cap lloc on es puguin edificar nous habitatges socials. 

“el cas de Barcelona, on, a menys que no es pretengui construir a milles del centre de la ciutat, no hi ha pràcticament cap lloc on es puguin edificar nous habitatges socials.”

Aquest fet ens deixa amb un problema encara major: renunciant a fer “habitable” per a tothom tota la ciutat (només possible regulant els preus a les “zones tensionades”), es crea una fragmentació de la societat per la qual els “pobres” es veuen obligats a marxar cap a la perifèria, i només els rics (o els turistes) es poden permetre viure al centre o a la resta d’àrees de la ciutat. Aquesta expulsió porta el nom de gentrificació, i la proposta neoliberal només l’agreujaria.

“renunciant a fer “habitable” per a tothom tota la ciutat […], es crea una fragmentació de la societat per la qual els “pobres” es veuen obligats a marxar cap a la perifèria”

En canvi, la regulació del preu dels lloguers sí que representa una esperança per conservar una ciutat per a tots. Posant un topall als preus de les zones tensionades, es protegeix un dret humà com és l’habitatge digne i segur, a preu assequible i no abusiu. Els crítics afirmen que, en cas d’imposar-se aquesta mesura, l’oferta d’habitatge de lloguer s’enfonsaria i augmentaria dràsticament la d’habitatge en venda (car, asseguren, als propietaris els sortiria millor vendre que llogar). Però, en cas de fer-se realitat, aquesta situació podria suposar una oportunitat d’or: acompanyant la regulació amb una reforma fiscal ambiciosa que faci realment equitatiu i progressiu el sistema fiscal nacional, l’Estat es veuria amb la força suficient (mitjançant programes d’habitatge social) per adquirir aquests nous habitatges en venda a un preu menor de l’actual (car, seguint la llei de l’oferta i la demanda, una major oferta d’habitatges en propietat, davant d’una demanda igual o menor, faria baixar els preus).

Així doncs, tant si es fes realitat aquesta “predicció” neoliberal, com si no, la regulació del preu dels lloguers és una necessitat imperant que, duta a terme correctament, només pot millorar una greu situació que posa en perill el benestar social.

En contra de la regulació del preu del lloguer

Marc González

La regulació dels preus dels lloguers i l’etern debat entre la intervenció o no dels reguladors en els mercats imperfectes. Aquest versus tracta un debat excepcional, un problema diagnosticat per pràcticament tota la societat, que demana solucions eficients però on tothom té una solució diferent. És curiós perquè això no és tan habitual com podria semblar, moltes vegades hi ha una part de la societat que diagnostica problemes que per una altra part d’aquesta no són tan flagrants o evidents. 

“en els últims 5 anys el preu del lloguer a Barcelona ha augmentat un 42%”

Prestant atenció a les dades de l’INCASÒL i de l’Idescat, podem observar que en els últims 5 anys el preu del lloguer a Barcelona ha augmentat un 42%, en canvi, els salaris només han pujat entre un 6% i un 9% (dades fins 2019 per evitar distorsions relacionades amb el Covid). És innegable que tenim un problema greu que cal afrontar. Dit això, seria bo no caure en el parany d’intentar solucionar-ho amb la solució que millor premsa tingui, sinó amb la més eficient i per això, cal entendre molt bé la complexitat del mercat. En contra s’ha dit habitualment, a Barcelona només el 1,22% dels pisos estan buits i gairebé el 70% dels immobles son de petits propietaris (que tenen 1 o 2 habitatges).

Entre els economistes, hi ha un consens generalitzat pel que fa a les possibles conseqüències que pot tenir aquesta regulació. Generalment, es parla d’una més que probable disminució de l’oferta així com de la construcció de nous habitatges. També pot generar tensions en els preus dels lloguers en les zones no regulades i senzillament desplaçar el problema, i és probable que els immobles estiguin molt més deteriorats. Tots aquests fenòmens s’expliquen atenent-nos a que el marge de benefici que trauran els propietaris és més petit i, per tant, alguns deixaran de voler invertir temps i diners en treure-les al mercat i altres decidiran fer-ho però reduint els costos (manteniment). Però, és realment així? Tenen (i que no serveixi de precedent) raó els economistes i la seva literatura coincideix amb la realitat? Només cal observar altres mercats amb regulacions similars.

“es parla d’una més que probable disminució de l’oferta així com de la construcció de nous habitatges”

El primer exemple és Berlin, on van començar a aplicar-la al voltant del 2015 i cinc anys després un informe de Immobiliescout 24, afirma que ha provocat una “significativa” reducció de la oferta de lloguer així com un augment de la oferta de venta d’apartaments (que implica una reducció del valor de l’immoble i una pèrdua pels propietaris).

També es va aplicar a París on no només s’ha reduït l’oferta, sinó que s’ha produït una discriminació cap els usuaris de renda baixa, és a dir, els propietaris són conscients que la demanda excedeix per molt a l’oferta així que acaben sempre triant arrendataris que ofereixen moltes més garanties i solvència.

Existeixen altres exemples com Estocolm on la llista d’espera per llogar un pis va augmentar desmesuradament i San Francisco on la reducció de l’oferta va acabar afectant al preu a llarg termini, que va augmentar un 5%.

En definitiva, és evident que cal intervenció pública però el que no és tan evident és que la regulació dels preus sigui la solució que ens porti en la direcció correcta. Diversos economistes (entre ells el think tank català, Institut Ostrom) proposen solucions diferents com augmentar el parc d’habitatge, incrementant la provisió d’habitatge públic, on Espanya (4%) està a la cua dels països de l’OCDE (8% de mitjana), o reduir les traves administratives per les noves construccions. Milton Friedman va dir: “El problema de moltes polítiques públiques és que les valorem únicament per la seva finalitat, però realment, aquestes, s’han de valorar per la seva efectivitat” i justament això és el que cal demanar als nostres gestors públics.

Llegeix més articles...

Entrevista a Laura Vilagrà

Laura Vilagrà és l’actual Consellera de Presidència de Catalunya i un dels tres integrants del govern català a la taula de diàleg. Nascuda a Santpedor,...

Llegir >
Contra los partidos políticos

Escribió Rosseau en El Contrato Social: “La soberanía es el ejercicio de la voluntad general y el soberano un ser colectivo que no puede ser...

Llegir >

PORTADA  •  NOSALTRES  •  ARXIU  •  ESCRIU  •  SEGUEIX-NOS!

© Copyright 2021 l’Universitari. Tots els drets reservats. | Desenvolupament web per Pol Villaverde